VV06 Omslag 600
April 2018

Offsite manufactured housing: Engeland combineert BIM met prefab

Opvallend 01

Prefab bouwmodules worden pas innovatief als je ze met BIM combineert. Het Verenigd Koninkrijk loopt in die ontwikkeling voorop. Vooral de ‘planning committee’ van de metropool Londen – die grote tekorten aan betaalbare woningen heeft – blijkt van ‘offsite manufactured housing’ (OSM) gecharmeerd. Het project ‘Orchard Village’, in het uiterste oosten van de stad, is een recent voorbeeld van bim met prefab.

Offsite manufactured housing, of wel OSM: volgens de Whole Building Design Guide valt het begrip in drie onderdelen uiteen: planning, ontwerp en constructie van prefab elementen; digitale software, nieuwe methoden en integratie van sociale en technologische aspecten, en een uitgekiende strategie om dit alles in de praktijk uit te voeren. Een dergelijk BIM-protocol wordt in Engeland ook wel BIM+ genoemd.

De planning committee van Groot-Londen, het adviesgevende orgaan aan burgemeester Sadiq Khan, is een groot voorstander van de OSM-aanpak, zo laat haar rapport van eind 2017 ‘Designed, sealed and delivered’, zien. Net als Amsterdam heeft de metropool een groot gebrek aan zowel koop- als huurwoningen in het middensegment terwijl bouwers daarvan de komende jaren maar 50 à 60 procent van de vraag kunnen invullen.

Opvallend 02

Kansrijke optie

OSM mag weliswaar niet de panacee zijn, schrijven de Londense planners, maar is wel een ‘kansrijke optie om de kloof te overbruggen tussen wat traditionele bouwers leveren en wat Londen nodig heeft.’ Londen is duur: huurprijzen zijn tussen 2006 en 2016 met pakweg 60 procent gestegen, koopwoningen kosten nu twaalf keer zoveel als een modaal jaarinkomen. In tegenstelling tot de naoorlogse jaren – toen er ook groot gebrek aan betaalbare woningen was – worden prefab-elementen tegenwoordig met hoge precisie gemaakt en snel geleverd. Ook is prefab kostenefficiënt, lager in energiegebruik en veiliger voor uitvoerend personeel.

Dankzij de inzet van BIM is OSM een ‘levenskrachtig alternatief’ voor de traditionele bouw- en installatiebranche. Het geeft een stimulans voor het aantrekken van nieuwe arbeidskrachten in een sector die in hoog tempo vergrijst. OSM ontwerp en fabricage is immers niet zo zwaar als werken op de bouwplek en biedt tevens meer ontwikkelkansen voor vrouwen en jongeren. Bovendien hoeft er minder transport plaats te vinden, worden afval en CO2-uitstoot gereduceerd en kan men, dankzij de inzet van BIM, ook moeilijke bouw- en renovatieprojecten ontsluiten.

Orchard Village

Een van die renovatieprojecten is Orchard Village, in het uiterste oosten van de stad. In opdracht van Clarion Housing herontwikkelt Hill Bespoke de Mardyke Estate in Rainham, in de Londense Borough Havering. Als de vierde en laatste fase van het project eind 2018 wordt opgeleverd, zijn er 130 nieuwe woningen (huur en gedeeld eigenaarschap) die voldoen aan de aanbevelingen uit ‘designed, sealed and delivered’.

De eerste fases bevielen de vroegere opdrachtgever niet (Circle Housing, nu gefuseerd met Affinity Sutton tot Clarion Housing). Er waren teveel klachten van eindgebruikers over isolatie en lekken. Clarion Housing nam Hill Bespoke in de arm. Tijdens de planning schakelde de hoofdaannemer David Miller Architects (DMA) in. Met de renovatie van Anstey Hall Barns, acht schuren vlakbij Cambridge die uit de achttiende eeuw dateren, hadden ze zich in juli 2017 in de schijnwerpers geplaatst als winnaar van de AJ Retrofit Award.

Opvallend 03

Rekenwerk

Het grootste blok dat beiden moesten aanpakken, was in een kwart van een boog rondom de binnentuin gevormd. Prefab-modules (van Elements Europe) met service, keuken, badkamer, deuren en ramen, allen naadloos afgestemd op de curve, vergden een hoop rekenwerk.

Tom Murphy, DMA-projectleider voor de Orchard Village renovatie: ‘We hebben met een BIM-standaard level 2 en een 3D-model gewerkt. Daarmee konden we snel fouten in de structuur, zoals dragende muren, oplossen. Ook zijn in designfase – tot in de details – pijpen, goten, leidingen en contactdozen vastgelegd.’

Elk appartement moest DMA digitaal zwaluwstaarten aan het volgende. Er waren 71 unieke units waarvoor het bureau een afzonderlijk model, onder meer voor in- en uitgangen, heeft ontworpen. Hierbij kwam enorm veel data kijken, al was het alleen omdat maar liefst acht consultancies en een nog groter aantal onderaannemers bij de renovatie was betrokken.

Unieke barcode

Volgens Murphy heeft Orchard Village een standaard voor OSM neergezet. Dankzij BIM is er een unieke barcode voor controle op kwaliteit op alle onderdelen gekomen. Of andere marktpartijen dat overnemen, is een tweede: net als in Nederland wordt toepassing van BIM in ontwerp en uitvoering in het Verenigd Koninkrijk door uiteenlopende protocollen en regelgeving belemmerd. Wel is de scheiding tussen ontwerp en uitvoering daar via BIM en BIM+ beter geregeld.