Vastgoed transformeren naar woningen

Transformatie tot woongebouw

Ter illustratie de installatietechnische uitdagingen bij de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen. Aanpassingen zijn nodig omdat een kantoor bijvoorbeeld:
• meestal een gezamenlijke installatieopzet heeft voor ventilatie, verwarming en sanitair, terwijl woningen van individuele installaties zijn voorzien.
• (bijna) geen voorzieningen als douches en baden heeft, terwijl elke woning standaard over minimaal één van deze voorzieningen beschikt.
• een zeer lage sanitaire dichtheid per persoon heeft. Bij woningen is deze dichtheid juist zeer hoog.
• een lagere installatiecapaciteit van de binnenriolering, de (warm)watervoorziening en de stroomvoorziening heeft.
• een compleet ander verlichtingsplan heeft dan woningen.

De ventilatiecapaciteit van een kantoor is gemiddeld meer dan voldoende voor een woning. Echter: de ventilatiebehoefte van de diverse ruimtes in woningen kan verschillend zijn. Waar badkamer en keuken logischerwijs een hoge capaciteit nodig hebben, geldt dat voor woon- en slaapkamer veel minder.
Remøy: ‘Voor elke transformatie waarin de functie van een gebouw verandert naar wonen zijn dergelijke verschillen vast te stellen. Zo zal de klimaatregeling in een museum ‘overdone’ zijn voor een woning en de verwarming van een kerk bij lange na niet genoeg om mensen comfortabel te laten wonen. In veel gevallen zal er dus ‘maatwerk’ nodig zijn om een specifiek gebouw te transformeren tot een of meer woningen. Enerzijds klinkt dit duur, maar dat dit toch goed mogelijk is, laten we zien met de beschrijving van zestien projecten in dit boek waarin deze transformatie ook daadwerkelijk is uitgevoerd. Op Drenthe na hebben we in elke provincie minimaal één project gevonden en beschreven, waarbij we bovendien zoveel mogelijk variatie hebben ingebracht. Grote en kleine gebouwen bijvoorbeeld, maar ook een boerderij, een monumentaal pand, een kerk, een kantoorgebouw enzovoorts.’

De Heilig Hart Kerk in Breda en het nieuwe trappenhuis in de voormalige kerk.

Heilig Hartkerk

De transformatie van de Heilig Hartkerk in Breda naar woningen was een drie decennia durende, complexe reis. Tot aan het moment dat in 2018 werd besloten het pand met monumentenstatus te transformeren naar woningen, waren verschillende initiatieven in de kiem gesmoord door hoofdzakelijk de weerstand van omwonenden. De druk om te transformeren werd echter hoog toen achterstallig onderhoud de kerk in een steeds slechtere staat bracht. Een significante stap in het proces was de bestemmingswijziging, waardoor de aanvraag van de omgevingsvergunning procedureel kon worden versneld.
Het programma is tot stand gekomen door itererend ontwerpen en het uitvoeren van haalbaarheidsstudies. Daarbij is vanaf het begin steeds intensief overlegd tussen alle betrokken partijen. De uiteindelijke transformatie omvatte verschillende onderdelen; variërend van structurele aanpassingen tot het behoud van het erfgoed. Waar mogelijk werden duurzaamheidsambities nagestreefd. Uitdagingen lagen onder meer in de constatering dat de gevel van de kerk 15 cm uit het lood stond en dat er te weinig hoogte voor de geplande ruimtes bleek te zijn. In vergelijking met een nieuwbouwproces was de aanspraak op meerwerk bovendien groter, voornamelijk vanwege specifieke wensen van kopers. Tijdens het laatste jaar van de uitvoering (2023) waren ook de enorme prijsstijgingen van bouwmaterialen een bron van zorgen. Om succesvol tot de twintig woningen te komen, is de kennis en ervaring van ontwikkelaar en aannemer cruciaal gebleken; evenals de betrokkenheid van de overige partijen vanaf het begin van het proces.

Mogelijke bottlenecks

Wanneer er zoveel succesvolle projecten zijn te vinden, waarom wordt er dan niet al op veel grotere schaal getransformeerd? Hoewel aanpassingen in veel gevallen wel nodig zijn, zitten de uitdagingen over het algemeen niet in de (installatie)techniek. Echte bottlenecks zijn de financiële haalbaarheid, omdat nieuwe concepten nu eenmaal meer tijd kosten en een langere uitloop hebben om kinderziektes op te lossen. Een standaard opzetten is ook lastig. Onder meer omdat gemeenten geen eenduidig beleid hebben met betrekking tot bijvoorbeeld vergunningverlening of het wijzigen van het bestemmingsplan. Ook de oorspronkelijke architect kan via juridische weg barrières opwerpen. Bovendien moeten partijen elkaar wel kunnen vinden en allemaal sterk en ambitieus zijn om een dergelijk project – met al zijn uitdagingen – tot een goed einde te brengen. En tenslotte zijn er soms ogenschijnlijk kleine praktische problemen die een transformatie in zijn geheel kunnen tegenhouden. Een vertrekkende aannemer bijvoorbeeld, verlies van vertrouwen bij stakeholders, maar ook iets basaals als protesten van buurtbewoners vanwege een mogelijk tekort aan parkeerplaatsen.

Om extra woningen te kunnen realiseren, zijn er op de zes bestaande verdiepingen nog drie extra verdiepingen gebouwd.

Van kantoor naar woning

Langs de Joan Muyskenweg in Amsterdam ondergingen vier bestaande kantoorgebouwen een transformatie tot appartementencomplex aan de Amstel. Eigenaar Delta Lloyd koos hiervoor, omdat de omgeving ook geleidelijk werd getransformeerd naar een gebied met gemengde functies voor wonen en werken. Het verhuren van de kantoorruimte zou hierdoor steeds moeilijker worden, terwijl er wel een behoefte aan woningen was. De organisatie besloot niet te slopen, maar te transformeren naar duurdere huurappartementen in de vrije sector. Op basis van de beschikbare parkeercapaciteit werd besloten om meer appartementen te maken dan de mogelijkheden die de bestaande kantoorgebouwen boden.
Voordat het architectenbureau met het ontwerp startte, heeft de opdrachtgever contact opgenomen met de gemeente voor een bestemmingsplanwijziging van kantoren naar wonen. Ook een samenwerking tussen de aannemer en architect bleek cruciaal omdat beiden betrokken waren in het ontwerpproces, waardoor problemen vroegtijdig konden worden aangepakt.
Om de gewenste extra woningen te kunnen realiseren, was het plan op de zes bestaande verdiepingen nog drie extra verdiepingen te bouwen (optoppen). Een belangrijk aandachtspunt hierbij was te voldoen aan de brandveiligheidseisen. In uitvoeringstechnische zin werd het ontwerp beïnvloed door factoren zoals de locatie aan de kade, de noodzaak van toevoeging van geluidsarme buitenruimte en het dwingende kolommengrid. Ook hier was weerstand vanuit de omgeving – meer schaduw door het hogere gebouw – een belangrijke reden van vertraging. Door kleine aanpassingen en goed overleg zijn de bezwaren ingetrokken.

Circulariteit

Roeli van Venrooij, mede-auteur van het boek, studeert momenteel af bij Remøy op het onderwerp ‘circulaire besluitvorming’. Van Venrooij: ‘Onderzoek naar implementatie van circulariteit geeft direct inzicht in de complexiteit en dynamiek van dergelijke transformatieprocessen. Naast de door Hilde Remøy genoemde drempels, onderzoek ik onder andere ook de ‘wet van verlies van ambitie’. Als er tijdens het project veel tegenzit en partijen niet tot oplossingen kunnen komen, kunnen leden van een projectgroep hun ambitie verliezen. Dit komt veelal door een gebrek aan flexibiliteit en tijd om alternatieve, circulaire oplossingen te verkennen. Maar ook het gebrek aan kennis en ervaring met andersoortige processen spelen een rol. Circulair bouwen is nu eenmaal geen lineair proces, maar gaat gepaard met een leercurve die lang kan duren, omdat de huidige generatie bouwkundigen en installateurs niet is opgeleid om processen te benaderen met het oog op circulariteit. Deze slag kunnen zij wel maken door zowel intern in een organisatie als extern hun kennis uit te breiden en toe te passen.’
Uiteraard komen projectgroepen bij de implementatie van circulariteit ook technische uitdagingen tegen. Bijvoorbeeld een gebouw waar het plan was om een tweedehands staalconstructie toe te voegen aan de bestaande constructie. De laatste bleek echter ‘vervuild’ met lasdelen die niet waren gedocumenteerd. Hierdoor ontstonden vertragingen en door gebrek aan tijd en ervaring is het tweedehands staal uiteindelijk niet toegevoegd.
Van Venrooij: ‘Om met deze tegenslagen om te gaan en de vaart erin te houden, is het van doorslaggevend belang dat de opdrachtgever ambitieus blijft én begrijpt wat er nodig is voor circulair transformeren. Hij zal hiervoor de uitvoerende partijen het vertrouwen, de tijd en ruimte moeten bieden die nodig is om nieuwe werkwijzen en oplossingen te ontwikkelen. Wat dat betreft is het niet alleen een transformatie van gebouwen, maar ook een interne transformatie van processen en de mensen.’

Het boek gaat ook in op de bouwkundige aspecten, zoals de draagconstructie.

Aan de slag

Remøy: ‘Het boek kan ondersteunen bij het aanvullen van de ontbrekende kennis en ervaring. Onder andere door de uitgebreide beschrijvingen van de projecten die illustreren en kunnen enthousiasmeren door te laten zien dat – en hoe – transformatie mogelijk is. Op een hoger niveau hoop ik dat het boek bruggen slaat tussen verschillende partijen, zoals overheden, bouwers en adviseurs, en richting zal geven aan de agenda van de bouwpraktijk, wetenschap en politiek. De toekomst zal het leren.’

Transformatie naar woningen

Als vervolg op ‘Transformatie van kantoorgebouwen’ verscheen in 2024 de opvolger ‘Transformatie naar woningen’. Het boek is door iedereen te downloaden (open access), waardoor de informatie beschikbaar is voor alle partijen die betrokken zijn bij een transformatieproces. Dr. Hilde Remøy: ‘Met dit boek willen we onder meer aantonen dat transformatie mogelijk én wenselijk is om te voorzien in voldoende duurzame woningen voor iedereen.’
Remøy H., Bortel G. van, Heurkens E., Venrooij R. van, ‘Transformatie naar woningen’, TU Delft, Delft, 2024.
Het boek is te downloden via: https://bookrxiv.com/index.php/b/catalog/book/42.

Tekst: ing. Marjolein de Wit - Blok
Fotografie: Architecten HMV, Ector Hoogstand Architecten, Jonathan Vos, Mei architects and planners

Meer weten over innovatieve technieken en ontwikkelingen?
Meld u dan nu aan voor onze gratis nieuwsbrief