December 2019

Via Village: van oud complex naar moderne woon-werkgemeenschap

Steeds minder kantoren staan leeg. Behalve grote, gedateerde complexen met een bruin energielabel. Diemen-Zuid vormt daarop een gunstige uitzondering. ‘Rooms & Studio’s’, een Engelse horeca-vastgoedcombinatie, transformeert Bergwijkpark nu in Via Village, een woon-werkstek voor expats, studenten en andere jongeren. Het project heeft het Breeam-certificaat ‘excellent’ verkregen, mede door hergebruik van installaties, hoog isolerend glas, fsc-hout en zonnepanelen.

Tot 2017 stonden twee grote kantoorcomplexen in Bergwijkpark, in Diemen-Zuid, leeg. Het ene complex was Sphinxstate, het vroegere hoofdkantoor van Planet Internet, dat nogal opviel door zijn koperen schuine dak. Het andere complex, meteen daarnaast, was het pand van Generali, een bekende Diemense verzekeringsmaatschappij die opging in het grotere asr en het gebouw al in 2016 verliet. Sinds begin vorig jaar maken beide panden een ware transformatie door naar Via Village: Sphinxstate heet nu officieel Via Hotels waarin ook Via Works zit, Generali wordt straks Via 42, in feite een verlenging van het Via Works-concept, waar start-ups en zzp’ers kantoor kunnen vinden.

Nieuwe formule

Volgens Yuval Herrmann, al jaren werkzaam in de horeca, het brein achter het Via-concept en de opdrachtgever voor de transformatie van Bergwijkpark, is Diemen een prima locatie om millennials aan de regio en de uitvalswegen naar internationale bestemmingen te binden. ‘Hostels waren vroeger plekken waar je niet graag wilde overnachten’, zegt Herrmann telefonisch vanuit het Londense hoofdkantoor van ‘Rooms and Hotels’. ‘Dat is de laatste jaren sterk veranderd. Jongeren van nu zijn wat ouder, zo tussen de 18 en 35 jaar, ze trouwen later, hebben meer te besteden en stellen daaraan eisen. De digitale generatie is creatief en dynamisch, wil overal op internet kunnen inpluggen en ter plekke kunnen werken. Met ons ‘urban hotel’ spelen wij daar op in. Het gaat om de ambiance, het gevoel dat je tijdens je verblijf wat hebt meegemaakt.’

Sphinxstate, het vroegere hoofdkantoor van Planet Internet met het opvallende koperen schuine dak, is nu omgetoverd tot Via Hotels.

Bouwtijd

Opvallend aan de transformatie van Bergwijkpark is de snelheid waarmee het project Via Hotels is aangepakt: ruim binnen budget en vóór geplande oplevering. De opdrachtgever stond er zelfs versteld van. Die was een Engelse, nogal chaotische situatie gewend. Inmiddels functioneert het getransformeerde gebouw in Diemen al bijna 2 jaar naar behoren en is er over klandizie van startups, studenten en jongeren niet te klagen. Eerder het tegendeel. Hoe hebben de uitvoerders dat gedaan? Milan Bergh, projectleider vanuit apto Architects, licht het desgevraagd toe. ‘Wat de transformatie uitdagend heeft gemaakt’, zegt hij, ‘is dat niet alles van tevoren werd vastgelegd in een draaiboek. Terwijl de aannemer al met het sloopwerk bezig was, hebben wij nog verschillende varianten voor de indeling gezocht en uitgekozen. Het concept van Via Village gaat uit van verschillende soorten gebruikers, niet alleen hotelgasten, maar ook huurders voor de kantoorunits.’ ‘Voor het technisch ontwerp en de uitvoering hebben we flexibiliteit als uitgangpunt genomen. Dat was alleen mogelijk door het hanteren van bim, van grof naar fijn, waarop de W- en E-installateurs konden inspelen, een unicum bij renovatieprojecten. Met bim konden we dergelijke aanpassingen zelfs tijdens de uitvoering inzichtelijk maken. Eerst hebben we het complex aan de binnenkant gestript, daarna de installaties aangebracht, soms zelfs in het zicht met andere kleuren.’ Sjoerd Pronk, adjunct-directeur bij bouwbedrijf Van Wijnen, kijkt met tevredenheid op de aanpak terug. Pronk: ‘Omdat de nieuwe indeling van de acht verdiepingen vooraf op de vloer was afgetekend – van de nieuwe wanden en sparingen tot en met de afvoerkanalen – konden we snelheid maken zonder aan kwaliteit te verliezen. De transformatie van het 5.000 m² grote complex realiseerden we in 33 weken in plaats van 40 weken. Dat betekende één hotelkamer per dag. Meer dan tweehonderd kamers was door de gemeente Diemen overigens niet toegestaan. In de overblijvende ruimte zijn nu de kantoorunits voor kleine huurders gekomen: het nieuwe Via Works.’ Maar even terug naar het bouwtempo: de hoge snelheid is tevens toe te schrijven aan goede samenwerking in het bouwteam en het gebruik van droge bouwsystemen. Zo is het interieur van de kamers – de keuken, het tv-meubel, de bedpanelen – vooraf geconstrueerd zodat de timmerlui de systemen eigenlijk alleen in elkaar hoefden te schroeven. Bouwbedrijf Van Wijnen heeft daarnaast ook veel aandacht besteedt aan duurzame maatregelen en dito materialen: zo is in alle vertrekken, van de entree tot in de hotelkamers, gerecycled of gecertificeerd hout (fsc/pefc) en moderne ledverlichting toegepast. ‘Dat geeft een eerlijke uitstraling en vermindert het energiegebruik met meer dan een kwart’, verduidelijkt Pronk.

De transformatie van het grote complex ging razendsnel: één hotelkamer per dag.

Verwarming

Afgezien van de toepassing van hoog isolerend glas en een glazen entree is aan de buitenkant van het oude complex amper wat veranderd. Aan de binnenkant echter des te meer. ‘De Sphinxstate was een pand uit de jaren tachtig met lage luchtkwaliteit’, zegt Milan Bergh van apto Architects. ‘Van het interieur hebben we alleen de twee kernen behouden. Radiatoren zijn verwijderd en door een nieuwe hoofdinstallatie vervangen. Het is een horizontaal systeem voor enerzijds de kantoorruimtes, aan de andere kant de hotelkamers met op elke verdieping een centrale unit. Het merendeel van de installaties hebben we overigens hergebruikt. Per kamer wordt topkoeling toegepast die de hotelgasten handmatig met een variatie van plusminus 3 °C kunnen aanpassen.’ Voor installatieadvies werd Building Services uit Amersfoort aangetrokken. Die adviseerde niet alleen, maar coördineerde tevens de modernisering van de E- en W-installaties in Via Hotels. ‘De luchtbehandelingskasten waren bijvoorbeeld aan het eind van hun levensduur’, licht Gerrit Noordermeer, algemeen directeur van Building Services, toe. ‘Die hebben we dus moeten vervangen. De verwarmingsinstallatie – drie cv-ketels in cascade opgesteld – bleek zo goed onderhouden te zijn, dat we enkel wat modificaties hebben doorgevoerd en nieuwe fancoil-units in combinatie met een warmtepomp hebben toegepast. Ook de vloerconvectoren onder de ramen zijn hergebruikt. Wel hebben we een nieuwe transformator geïnstalleerd om meer vermogen te hebben: de ‘oude’ aansluiting was duidelijk niet toereikend voor het gebruik van een hotelfunctie in combinatie met kantoorfaciliteiten. Het grootste puzzelwerk was eigenlijk waar de standleidingen en sparingen moesten komen en waar dus veel maatwerk vereist was.’

De nieuwe hoofdinstallatie is een horizontaal systeem voor enerzijds de kantoorruimtes en anderzijds de hotelkamers met op elke verdieping een centrale unit.

Via Works

Zoals eerder gezegd, is de Sphinxstate meer dan 2 jaar geleden in twee, van elkaar gescheiden gebruiksfuncties ingedeeld: Via Hotels en Via Works. De bovenste lagen van het pand worden tegenwoordig ingenomen door 27 hotelkamers, de onderste twee lagen door Via Works. De liften naar Via Works komen rechtstreeks uit op de entree. ‘Naast hergebruik van de convectoren hebben we een warmtepomp voor de dertig units van de kantoorruimtes geplaatst’, zegt Noordermeer. ‘Een nieuwe warmtepomp krikt conventionele verwarming naar behoren op en zorgt, tezamen met de koeling, voor een prettig klimaat, ook tijdens de zomer. Het luchtdeel in Via Works hebben we vernieuwd.’ Voor Via Works is bovendien een geheel nieuw ict-systeem in gebruik genomen, zowel qua fysieke kabels als het mobiele 4G-netwerk met bijbehorende software. ‘We hadden meer dan voldoende ruimte om een flexibele unit te installeren’, vervolgt hij. ‘Dat is nu met een standaard Cat. 6-bekabeling. De volledige brandmeldinginstallaties, toegangscontrole en de verdeling van de elektra installaties zijn nieuw aangebracht en flexibel ingericht om op toekomstige ontwikkelingen te kunnen inspelen.’

Voor de dertig units van de kantoorruimtes is een warmtepomp geplaatst.

Via Village

Deze zomer heeft ‘Rooms & Studio’s’ ook het naastgelegen leegstaande pand gekocht waar jaren eerder verzekeringsmaatschappij ‘Generali’ haar hoofdkantoor had. De verbouwing tot Via 42 is nu in volle gang. Via 42 moet de centrale toegang worden tot Via Village, het veelomvattende ‘hospitality’-concept van de initiatiefnemers. Via 42 gaat, net als Via Works, uit van werken in kleine en grotere units. Met de eerste huurders voor Via 42 zijn gesprekken aangeknoopt. Projectleider Pronk licht de op handen zijnde transformatie toe. ‘Het is een ‘open kantoor’-concept dat we net als Via Works, stapje voor stapje, aan de hand van de marktontwikkeling zullen invullen’, zegt hij. ‘Het sloopwerk is inmiddels klaar. Elke verdieping krijgt zijn eigen smaak en staat energiezuinigheid met de juiste middelen centraal. Zo kunnen we niet alleen in één keer het breeam in use-certificaat halen, maar ook over fiscale aftrekmogelijkheden als eia en mia beschikken.’ Noordermeer zoomt in op de installatietechnische aanpassingen. ‘Van de vier luchtbehandelingskasten worden er drie vervangen’, zegt hij. ‘Net als in het eerste project zullen we de convectoren hergebruiken, de elektra per verdieping aanpakken en een warmtepomp plaatsen. Extra aandacht krijgt de toegang en de brandveiligheid, maar ook ledverlichting en de bekabeling voor snel internet. Ook wordt er extra een nieuwe transformator aangebracht. Samen met apto Architects en Van Wijnen transformeren we Bergwijkpark tot een moderne woon-werkgemeenschap waarin flexibiliteit en verbinding centraal staan.’

Tekst: Tseard Zoethout, freelance journalist.
Fotografie: Industrie

Meer weten over innovatieve technieken en ontwikkelingen?
Meld u dan nu aan voor onze gratis nieuwsbrief.